关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》的通知

　　关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》的通知

　　京建拆〔2009〕450号

各区县建委、房管局：

　　为贯彻落实《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》(京建拆[2009]431号)，规范和指导评估机构和估价人员做好城市房屋拆迁评估工作，现将北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》转发给你们，请认真贯彻执行。

　　特此通知

　　附件：北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》

　　二○○九年六月十八日

　　北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案

　　一、根据《房地产估价规范》的有关规定，结合本市实际情况，现就在本市行政区域内国有土地上住宅房屋拆迁的市场评估，提出本技术方案。

　　二、拆迁评估的计算公式为：拆迁评估价款=[(基准价格×K+拆迁房屋重置成新价)×因素修正系数]×拆迁房屋建筑面积+拆迁房屋设备、装修及附属物价格

　　三、基准价格是指拆迁区域标准房地产价格减去标准重置价的差额。

　　四、标准房地产价格是指在拆迁区域内与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格。

　　(一)标准样本房屋，是指在被拆迁房屋所在区域的环境状况下，模拟新建普通住宅商品房。一般应满足以下条件：

　　1、钢混或砖混结构;

　　2、毛坯房或普通装修(四白落地、水泥地面、带门窗等);

　　3、项目容积率大于1。

　　若拆迁区域环境状况特殊，也可根据区域环境状况确定标准样本房屋。

　　(二)标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，不具备采用市场比较法条件的，可采用其它评估方法。

　　1、一般情况下，在同一拆迁区域内可评估一个标准房地产价格，如果拆迁区域呈狭长带状分布，可将其划分为不同区段，分别评估各区段的标准房地产价格。

　　2、市场比较法计算公式为：

　　标准房地产价格=可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×其它因素修正

　　3、可比实例，一般应在与拆迁范围具有相同特征的临近区域内符合要求的交易案例中搜集和选取，可比实例原则上不少于三个。前述范围内可比实例不足时，可将选取范围扩展为与拆迁区域具有替代关系、价格会相互影响的相似区域。可比实例应优先选取近期成交的新建普通住宅商品房。

　　4、可比实例的成交价格应符合下列要求：

　　①成交价格一般为正常交易情况下的房屋价格;

　　②成交价格应选取楼盘或项目的平均价格;条件不具备时，可选取个案价格，但须修正为楼层、朝向、成新等因素均处于一般状况下的价格。

　　5、市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、其它因素等各项因素的修正，均采用百分率法。

　　① 区域因素修正内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等因素。具体内容应根据用途确定。

　　② 个别因素修正内容主要包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。具体内容应根据用途确定。

　　③ 每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

　　五、标准重置价是指标准样本房屋的重新建造成本价格。可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。

　　六、拆迁房屋重置成新价，根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，平房和中式楼房按照房屋的屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面分部件以标准间为单位按条件计分、依成新折扣的办法计算，再按房屋建筑面积折算成单价;楼房按照楼房基本价格及增项价格分别依成新折扣的办法计算。房屋的设备、装修及附属物价格依实际数量按条件计分、计价计算。

　　七、K为容积率修正系数，按照《容积率修正系数表》(见附件一)确定。

　　八、因素修正系数包括朝向修正系数、楼层修正系数及其他情况修正系数，按照相关修正体系(见附件二、三)确定。

　　九、本技术方案涉及相关评估技术问题，由北京房地产估价师和土地估价师协会负责解释。

　　附件一：容积率修正系数(K)表

　　附件二：朝向修正系数表

　　附件三：住宅楼房楼层修正系数表

　　北京房地产估价师和土地估价师协会

　　二○○九年六月十六日

　　附件二：

　　朝向修正系数表(住宅平房) 表一

　　朝向 北 西 东 南

　　修正系数 -2% -1.0% 0% 1%

　　注：(1)平房朝向指房屋坐落的自然朝向。

　　(2)非成套楼房朝向按平房朝向进行修正。

　　朝向修正系数表(住宅楼房) 表二

　　朝向    南北 南 东南 西南 东西 东 西 东北 西北 北

　　修正系数 2% 1.5% 1% 0.5% 0% -0.5% -1% -1.5% -2% -2.5%

　　附件三：

　　住宅楼房楼层修正系数表

　　总层数

　　层次 一 二 三 四 五 六 七 高层

　　半地下 -5% -5% -5% -5% -5% -5% -5% -5%

　　1 0% 0% 0% -1% -1% -1% -1% 0%

　　2 2% 2% 0% 0% 0% 0% -1%

　　3 1% 2% 1.5% 1.5% 2% 0.5%

　　4 -2% 1% 1% 1.5% 0%

　　5 -2.5% 0% 0.5% 0%

　　6 -3% -0.5% 0.5%

　　7 -4% 0.5%

　　8-11 1%

　　12-(顶层-1) 2%

　　顶层 -2%

　　注：(1)全地下房屋修正系数为-10%，12层以上的住宅楼房，可根据实际情况参照上述标准进行合理修正。

　　(2)非成套楼房不进行楼层修正。

　　附件一：

　　容积率修正系数(K)表

　　容积率r 修正系数K

　　r<0.1 2

　　0.1≤r<0.2 1.9

　　0.2≤r<0.3 1.8

　　0.3≤r<0.4 1.7

　　0.4≤r<0.5 1.6

　　0.5≤r<0.6 1.5

　　0.6≤r<0.7 1.4

　　0.7≤r<0.8 1.3

　　0.8≤r<0.9 1.2

　　0.9≤r<1 1.1

　　r≥1 1

　　注：(1)被拆迁房屋容积率，按照房屋建筑面积除以土地面积计算;被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照房地权属证明文件标明的面积确定。

　　(2)房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房的容积率修正系数(K)按照1.3计算;成套楼房(主要指有独立的居室、厨房及卫生间)的容积率修正系数(K)按照1.0计算;非成套楼房的容积率修正系数根据其房屋附属设施(主要指厨房、卫生间)的实际配套情况在1.0-1.3之间选取。当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。