评估技术创新 助力核心区环境改善

　　根据“老城不能再拆了”的指示精神及《北京城市总体规划(2016年-2035年)》着力恢复“首都风范，古都风韵”，根据北京市人民政府《关于加强直管公房管理的意见》(京政办发〔2018〕20号)，北京市住房和城乡建设委员会、北京市东城区人民政府、北京市西城区人民政府《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》(京建发〔2019〕18号)(以下简称《通知》)，北京房地产估价师和土地估价师及不动产登记代理人协会勇于担当，集中行业智慧和专业经验，编制了《核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租补偿价值评估技术指引》(以下简称《技术指引》)，今天正式对外发布，为专业估价机构进行平房直管公房申请式退租补偿价值评估提供技术指导。

　　一、《技术指引》编制背景

　　2019年之前，核心区疏解腾退和城市更新主要为国有土地上房屋征收、简易楼腾退两种方式。根据《通知》，新增了平房直管公房“申请式退租”第三种方式。《通知》第一条第(四)款第3项，明确规定了申请式退租补偿标准原则上按照退租房屋市场价值总额扣除房屋重置成新价款后进行计算。

　　为进一步明确本市平房直管公房申请式退租房屋市场价值评估技术路径，规范退租房屋价值补偿评估工作，推动申请式退租工作顺利开展，受市住建委的委托我会成立课题组开展研究论证，形成了本《技术指引》。

　　二、《技术指引》编制过程

　　为做好技术指引制定工作，2019年年初，市住建委牵头成立“核心区直管公房申请式退租协调”工作小组，成员为东西城区的主管副区长、市住建委征收拆迁管理处、危旧房改造处和市估价师协会专家。

　　1-2月份市住建委征收拆迁管理处、老城保护与修复处、审核分配管理处、危旧房改造处等与我会专家前往东城区调研，研究直管公房退租的技术要点等评估事宜。在全市严控征收拆迁成本的前提下，明确东西城申请式退租房屋补偿价值评估在样本选择，修正系数确定，平房重置价核定，东西城平衡等诸多方面统筹协调、标准一致、程序规范。

　　《技术指引》形成初稿后，课题组在房地产估价行业内部讨论和征求意见后，征询东、西城区意见。

　　经过几次征询意见并修改完善之后，《技术指引》向市住建委汇报，并得到了市住建委的支持。批准在2019年6月份本市第一个公房申请式退租项目——西城区“菜市口西片老城保护和城市更新试点”中评估试点。评估试点进展顺利，已经具备了正式对外发布的条件。

　　三、《技术指引》主要内容

　　参照《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》(京建法〔2016〕19号)，《技术指引》在房屋征收市场化评估技术路径，主要结构体例、评估方法、成片住宅标准房的设置等方面与现行相关住宅评估规定基本保持一致。主要内容如下：

　　1、明确价值时点。申请式退租是公房承租人自愿申请的行为，不具有强制力，持续的时间可能长于一年，其价值时点与区政府发布征收决定的时点应有所区别。价值时点以区政府申请式退租和恢复性修建方案向社会公告之日确定为初始价值时点。退租工作超过一年的项目，价值时点宜每年更新一次。

　　2、明确价值定义。申请式退租房屋的补偿包含两个方面：一是退租房屋价值补偿，计算为退租房屋市场价值-退租房屋重置成新价款;二是承租人合法实施的装修、设备及附属物给予重置成新价补偿。

　　3、明确退租房屋补偿价值评估技术路线。对于核心区的直管公房，一般具有房屋类似且分布密集的特点，其退租房屋可以采取《评估办法》中“成片住宅评估”的技术思路，评估出该区域“平均价格”——标准房屋市场价格。不同的退租房屋的补偿价值在“平均价格”基础上进行朝向、容积率等因素修正后得出。用成片住宅评估的思路，便于同区域价格统筹，公开透明。

　　4、明确可比实例选择的标准和修正的幅度。可比实例选择强调就近原则，明确在退租直管公房项目周边距离1公里之内的所有类似住宅项目中选择至少三个住宅小区项目。三个可比实例的综合修正幅度合计不宜超过30%，修正后求取的三个比准价格中最高值与最低值差额幅度不宜超过20%。强调可比实例选择的趋同，避免征收项目价格评估中出现跨区选择可比实例或者可比实例价格修正幅度过大的问题。评估出的退租房屋补偿价值更能反映其客观市场价格水平。

　　5、明确标准房屋及退租房屋重置成新价、房屋装修、设备及附属物补偿依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》执行。