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提高公租房租金评估技术 践行行业社会责任

发布时间:2019-12-31

  为贯彻党的十九届四中全会精神,落实“不忘初心、牢记使命”主题教育活动,根据北京市人民政府《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》(以下简称《通知》),北京房地产估价师和土地估价师及不动产登记代理人协会勇于担当,集中行业智慧和专业经验,编制了《北京市公共租赁住房项目市场租金评估技术指引》(以下简称《技术指引》),在向社会公开征求和听取意见,并做了进一步的修改和完善后今天正式对外发布,为专业估价机构进行公共租赁住房项目市场租金评估提供技术指导。

  一、《技术指引》编制背景

  《通知》要求,市住房城乡建设主管部门应当委托具有相应资质的专业估价机构或市投资中心定期测定公共租赁住房项目所在区域的市场租金。公共租赁住房租金标准由产权单位拟定,不得高于测定的项目所在区域市场租金,并实行动态调整。依此规定,市住建委开始委托房地产估价机构对公共租赁住房项目进行租金评估。开展这项工作几年来,逐渐形成了针对公共租赁住房项目进行租金评估的方法及各项参数的形成规律。为巩固工作成果,进一步提高估价工作的质量和水平,有必要把一些成熟的方法及参数规律通过技术指引的形式相对稳定下来。在此背景下,协会出于为政府重要工作服务、为社会大众服务、为会员单位规范执业的综合考虑,启动了《技术指引》的编制工作。

  二、《技术指引》编制过程

  今年年初,协会成立了《技术指引》编制工作领导小组,由陈再进会长担任组长,由协会副会长、秘书长吴芳,协会副会长、发展研究和对外交流委员会主任陈平担任《技术指引》起草组组长。由参与公共租赁住房项目市场租金评估业务较多的国盛、华信、首佳、仁达、华源龙泰及百成首信、康正、东华天业、大地、华天通等担任起草组成员。

  《技术指引》起草组坚持以人民为中心、公共租赁住房问题无小事的工作导向,在《房地产估价规范》的指导下,充分领会党和政府对公共租赁住房建设和管理的一系列指示精神,充分考虑公共租赁住房问题的特殊性和社会性,本着实事求是、改革创新、专业守成的总要求,来进行《技术指引》的谋篇布局。完成《技术指引》的初稿后,在行业内部召开了多次研讨会,反复交流沟通,在形成一个相对完善的初稿后,起草组向市住建委进行了专题汇报,听取住房保障行政主管部门的意见和要求。根据住房保障行政主管部门提出的要求,包括增加技术指引的客观性,减少参数选择的变动幅度,统一规范和细化相关概念的内涵等问题,起草组进行了进一步的修改和完善。

  在此基础上,协会在网上发布了《技术指引》全文,向社会广泛征求意见,根据大家提出的意见,又对《技术指引》进行了多处修改。

  三、《技术指引》主要内容

  《技术指引》的发布,为公共租赁住房项目市场租金评估工作解决了重要的技术问题,其主要内容如下:

  1、明确了公共租赁住房项目市场租金的概念。公共租赁住房项目市场租金是指与公共租赁住房项目同地段、同类型的普通住房在估价时段的市场租赁平均价格,由地租、房屋折旧、设备折旧、维修费、保险费、物业费、管理费、利息、利润等构成,不含供暖费、水电费、天然气费、通信费、有线电视费、上网宽带费和家具、家电租赁费及租赁税费等。

  2、明确了运用比较法评估公共租赁住房项目市场租金,以及在运用比较法时,可比实例、选择范围、案例数量、数据来源等方面的具体要求。还特别细化了调整因素的具体构成及具体状况、规定了严于《房地产估价规范》的调整幅度。

  3、要求在公共租赁住房项目市场租金评估报告中,要进行成本收益的测算,对成本收益如何测算做了比较详细的规定。并要求在对成本收益进行测算的基础上,进行成本的静态和动态分析。

  4、鉴于公共租赁住房项目市场租金评估工作的技术性、政策性都很强,其开展的时间也不长,《技术指引》设定了三年的有效期,在这三年有效期内,协会还将积极收集各方对运用《技术指引》的意见和建议,为以后进一步的修改和完善做好技术储备。